Tài khoản:
Mã OTP:
Ghi nhớ tài khoản
Đăng nhập
(Nếu bạn chưa có OTP,
click vào ĐÂY để lấy mã)

Có nên bỏ quy định nộp 2 phần trăm quỹ bảo trì chung cư?

14/03/2019

Thu phí bảo trì chung cư là cần thiết để duy tu khi công trình hư hỏng, nhưng việc thu và quản lý quỹ bảo trì để tránh xảy ra tranh chấp là điều cần để ý.

 
 

Mới đây, Sở Xây dựng Tp.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét không thu 2% phí bảo trì chung cư ngay khi nhận nhà như hiện nay mà thay đổi thời điểm, cách thức thu khoản phí này cho phù hợp. Điều này có ảnh hưởng như thế nào đến quyền lợi, trách nhiệm của chủ đầu tư và các cư dân sống tại nhà chung cư.

Lý giải về đề xuất này, trả lời báo chí, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng hiện nay còn rất nhiều bất cập trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư.

Theo thống kê, hiện trên cả nước có 108 dự án chung cư hiện đang xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân của cả nước, có tới 36% chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao kinh phí bảo trì; 4% chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì…

Trong khi đó, phí bảo trì bắt đầu được sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành nên theo ông Hải, phí bảo trì không nhất thiết phải thu ngay từ đầu có thể làm giảm bớt những tranh chấp không đáng có giữa chủ đầu tư.

Ghi nhận ý kiến của một số người dân xung quanh đề xuất này, nhiều ý kiến cho rằng, việc không thu 2% phí bảo trì có thể giúp giảm bớt gánh nặng chi phí cho nhiều hộ gia đình, song không ít ý kiến còn băn khoăn:

“Một người dân mua chung cư phải nộp vào 2% của người ta, thì đó là tiền chết, có những chủ đầu tư giữ, có những chủ đầu tư bàn lại thì cư dân làm không đúng. Một vài thành phần cư dân cố tình tham gia vào ban quản trị, sử dụng sai hoàn toàn 2% của người dân, thì cái thiệt thòi vẫn là người dân”.

“Nói chung thì nên nộp ngay từ đầu. Nhưng chủ đầu tư phải nghiêm túc chứ chủ đầu tư mà bầy nhầy, chủ đầu tư không chi trả quỹ bảo trì cho dân ngay thì không được”.

“Chủ đầu tư người ta thu ngay luôn 1 cục thì người ta có trách nhiệm duy tu khang trang sạch sẽ cho chung cư mình. Thế nhưng mà, nếu sau này mới đóng, một số người dân chây ỳ, sẽ làm choc hung cư xuống cấp, bẩn vì không thu được tiền đó”.

Ở phía chủ đầu tư, ông Nguyễn Công Hiệp – Chủ tịch công ty GP Invest, Phó chủ tịch Hiệp hội xây dựng Việt Nam cho rằng, đề xuất không thu 2% phí bảo trì ngay khi người dân nhận nhà không gây ảnh hưởng nhiều đến chủ đầu tư. Thậm chí, còn mang lại thuận lợi cho doanh nghiệp này vì làm cho giá thành bán nhà của giảm đi 2%:

“Với góc độ của chủ đầu tư, thì việc không thu 2% phí bảo trì không ảnh hưởng gì nhiều đối với chủ đầu tư, và chủ đầu tư vẫn có trách nhiệm thành lập Hội nghị chung cư, bầu ra ban quản trị và bàn giao công tác quản trị tòa nhà cho Ban quản trị. Sau này chỉ khó cho Ban quản trị sau này cần tu chỉnh tòa nhà của mình thì lấy tiền đâu mà làm, thì đấy chính là cái khó”.

Bà Phạm Thị Thu Hương- Giám đốc Công ty CP quản lý Nhà GP Housing cho biết, hiện nay, việc thu phí dịch vụ hàng tháng đối với các dân cư sống tại các tòa nhà chung cư cũng không đơn giản, khi một bộ phận dân cư còn thiếu ý thức trách nhiệm, không chịu nộp. Bởi vậy, nếu thu phí bảo trì theo tháng với số tiền không nhỏ, thì việc đảm bảo quỹ bảo trì dự phòng sẽ gặp khó khăn:

“Theo góc độ quản lý vận hành, tôi nhận thấy rằng, việc thu tiền đối với cư dân, theo hàng tháng hay theo sự vụ thì cũng sẽ gặp những khó khăn. VD sau việc quản lý vận hành sau 2 năm thì phải bảo trì thang máy hay bảo trì các thiết bị, thì việc để ban quản trị có thể giải trình, thuyết phục người dân nộp cũng là 1 việc hết sức khó khăn”.

Ông Nguyễn Minh Tuấn- Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Công ty Quản lý tòa nhà Việt Building cho rằng, đề xuất mới đây của Sở Xây dựng Tp.HCM mang lại nhiều lợi ích cho người dân khu mua chung cư . Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, nó cũng có thể gây ra tình trạng, người dân liên tục chuyển đổi chung cư, thì việc thu phí bảo trì sẽ gặp khó khăn:

“Nếu không thực hiện thu 2% phí bảo trì chung cư ngay từ đầu rất dễ xảy ra tình trạng người dân ở nhà khoảng 3-5 năm, khi nhà xuống cấp sẽ bán nhà, chuyển nơi khác. Vô hình chung người ta không bị mất 2% phí bảo trì, thì những người ở sau sẽ phải đóng 2% phí bảo trì đó”.

KTS Hoàng Anh- Giảng viên Khoa kiến trúc cảnh quan, trường ĐH Xây dựng cho rằng, hiện nay các chính sách đang hướng về chủ đầu tư, chứ chưa xuất phát từ lợi ích của người sử dụng. Trong Luật và Hợp đồng mua bán, các chủ đầu tư đa phần đều không có cam kết về chất lượng cũng như quá trình bảo trì, bảo hành tòa nhà nên việc thu 2% phí bảo trì của tất cả các căn hộ chung cư là chưa hợp lý.

KTS Hoàng Anh đề xuất, để quản lý, bảo trì tốt những nhà chung cư hiện nay, cần có sự tham gia của Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân, trong đó, Nhà nước, chính quyền địa phương có thể trực tiếp đứng ra để giữ và quản lý một phần quỹ bảo trì, song điều quan trọng là các chủ đầu tư phải cam kết về chất lượng công trình nhà ở:

“Xây dựng chế tài về giá thành, chủ đầu tư cứ cộng gộp phí bảo trì vào trong giá thành, nếu người mua nhà thấy hợp lý thì mua. Thứ hai là cam kết của chủ đầu tư về chất lượng, phần cứng, nước sơn…tất cả cam kết của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì có chế tài”.

Một số ý kiến cho rằng, cần có thêm những quy định về thời gian thu phí bảo trì, hoặc có thể tách ra làm nhiều đợt khác nhau nhưng phải có chế tài để xử lý nghiêm đối với những người vi phạm về thu nộp và bảo trì chung cư. Song song với đó cần có những quy định chặt chẽ để giám sát chủ đầu tư, và Ban quản trị trong việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì.

Việc thu quỹ bảo trì 2% quỹ bảo trì chung cư như hiện nay là cần thiết, bởi nó sẽ tránh được các rắc rối về sau, tránh phát sinh công việc đi thu phí từng nhà sau khi đã nhận bàn giao, hoặc khi cần bảo trì

Thu phí bảo trì chung cư là cần thiết để bảo trì, duy tu khi công trình hư hỏng, xuống cấp, nhưng việc thu và quản lý quỹ bảo trì như thế nào tránh xảy ra tình trạng tranh chấp, chiếm dụng là điều cần bàn tới.

“Trách nhiệm bảo trì” (Bình luận của Nhà báo Phạm Trung Tuyến - PGĐ Kênh VOVGiao thông)

Theo quy định pháp luật hiện hành, trách nhiệm bảo trì công trình nhà ở thì các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và thỏa thuận đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Và khái niệm thỏa thuận này từ năm 2010 đã được mặc định là 2% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ lần đầu.

Việc thu quỹ bảo trì 2% trong giá đối với căn hộ chung cư như hiện nay là cần thiết, bởi nó sẽ tránh được các rắc rối về sau, tránh phát sinh công việc đi thu phí từng nhà sau khi đã nhận bàn giao, hoặc khi cần bảo trì.

Và để tránh những rắc rối khi chủ đầu tư chung cư sau khi nhận tiền bảo trì nhưng bán lại dự án, hoặc phá sản… nhà nước cũng đã có quy định các chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị tòa nhà muộn nhất sau một năm, và số tiền đó phải gửi vào ngân hàng để sử dụng sau khi tòa nhà hết bảo hành. Những quy định kể trên, về lý thuyết đủ chặt chẽ để các tòa nhà chung cư đảm bảo luôn được vận hành và duy trì trong tình trạng như khi được bàn giao.

Tuy nhiên, trên thực tế, các tranh chấp đã liên tiếp xảy ra liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì, đến mức mà Sở xây dựng TpHCM đã phải đề xuất bỏ khoản phí này để thả nổi việc bảo trì. Tuy nhiên, đề xuất này không hợp lý, bởi đây là tư duy buông bỏ quản lý để tránh phiền toái.

Nếu nhìn vào bản chất của các cuộc tranh chấp giữa chủ đầu tư các tòa nhà chung cư và chủ sở hữu các căn hộ, có thể dễ dàng nhận thấy nguyên nhân đều từ phía những người nắm giữ khoản quỹ bảo trì (là chủ đầu tư tòa nhà, hoặc ban quản trị tòa nhà) đã không tuân thủ các quy định pháp luật, đặc biệt là không minh bạch quỹ như luật định. Với nguyên nhân đó, các cơ quan quản lý nhà nước thay vì đề xuất bỏ quỹ bảo trì, cần đề xuất các chế tài mạnh hơn đối với việc tuân thủ luật pháp về việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì.

Theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư tòa nhà phải bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị tòa nhà ngay sau khi thành lập, và tối đa là 1 năm sau khi bàn giao nhà. Tuy nhiên, trên thực tế thì rất nhiều chủ đầu tư đã trì hoãn việc tổ chức hội nghị để thành lập ban quản trị.

Đồng thời, việc minh bạch hóa khoản tiền này thường không được thực hiện. Tuy nhiên, những vi phạm này hầu như không được kiểm tra xử lý, nếu như chưa phát sinh tranh chấp, và khi tranh chấp xảy ra thì đã quá muộn bởi chủ đầu tư đã dùng hết số tiền đó, đã bán lại công trình, hoặc đã phá sản.

Để tránh được việc phải khắc phục những hậu quả trên, nhà nước cần quy định chặt chẽ hơn đối với việc quản lý quỹ bảo trì. Theo đó, các chủ đầu tư tòa nhà buộc phải gửi ngân hàng toàn bộ quỹ bảo trì ngay khi tòa nhà được đưa vào hoạt động, trên cơ sở 2% giá trị toàn bộ diện tích tòa nhà. Ngân hàng sẽ phong tỏa tài khoản này, và chỉ giải ngân cho mục đích bảo trì khi có quyết định của Ban quản trị tòa nhà.

Nếu quy định như trên, quỹ bảo trì sẽ luôn được đảm bảo duy trì và sử dụng một cách minh bạch, tranh chấp sẽ không còn lý do để xuất hiện.

Theo VOV giao thông

ĐỌC TIẾP CÁC BÀI VIẾT LIÊN QUAN
#